La Nueva Ley de Alquileres genera mayor presión impositiva en Argentina

Cuando nos referimos a presión impositiva o presión fiscal, hacemos alusión al porcentaje del Producto Bruto Interno que el Estado percibe mediante el cobro de impuestos. Según información elaborada por Data Driven Argentina, nuestro país “tiene la mayor presión impositiva relativa a su nivel de desarrollo”. 

Como dato ilustrativo podemos señalar que, durante el año 2017, la cifra asignada a impuestos “ascendía a 35% del PBI”.  Esto es, “por cada $100 generados por los argentinos, el Estado, en sus tres niveles, captó $35”.

La situación de Argentina sólo es superada por algunos países miembros europeos de la OCDE: Francia, Noruega y Finlandia, que ocupan el podio de la muestra con más del 50%.

Según Data Driven 

La presión fiscal a las empresas pymes en Argentina está por encima de la de todos los países de Sudamérica (49% promedio) y de los BRICS –Brasil, Rusia, India, China y Sudáfrica- (50% promedio).

Es en este marco impositivo más amplio en el que debe analizarse la implementación de la Nueva Ley de Alquileres que, desde este lunes 1 de marzo, comenzó a regir en nuestro país. 

Cómo afecta la Nueva Ley de Alquileres

Qué dice AFIP sobre la Nueva Ley de Alquileres

Para el organismo dirigido por Mercedes Marcó del Pont, la herramienta 

permitirá obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones.

La Resolución General N° 4933, que reglamenta lo dispuesto por el artículo 16 de la Ley de Alquileres 27.551, indica que

aquellos contribuyentes que asuman el carácter de locadores o arrendadores en los contratos quedan obligados a la registración de la operación.

Esta tarea puede ser realizada también por un intermediario o inmobiliaria y los inquilinos o locatarios también pueden hacerlo, pero voluntariamente.

Según César Litvin, CEO de Lisicki, Litvin & Asociados,

en la Argentina existen 164 impuestos”. Lo que da como resultado que, “en promedio, del precio de los distintos productos, cerca del 50% corresponde a impuestos.

Cuando acuñamos el término presión tributaria, estamos hablando de ese indicador que refiere al porcentaje del producto generado por la economía, que el Estado se lleva para sus arcas.

Para Litvin, la Nueva Ley de Alquileres incrementa la sensación de “saturación de impuestos” que reina en la Argentina.

Cómo influye la Ley de Alquileres en la presión fiscal

1. Mayor carga burocrática en el proceso. Con la nueva legislación, cada vez que se realiza una operación de alquiler debe celebrarse un contrato y declararlo ante AFIP. No importa si es un contrato de vivienda por tres años o temporario de un mes o un día. Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate, indica que la carga burocrática que se suma al proceso se convierte en un impedimento. Se genera “una burocracia administrativa que, guste o no, impacta en el precio del alquiler”.
2. Aumentan los costos impositivos y disminuye la rentabilidad. El alto costo de los alquileres no significa alta rentabilidad para los propietarios.  El informe trimestral de Reporte Inmobiliario indica que en la ciudad de Buenos Aires la tasa de retorno de inversión fue del 2,23%, alcanzando “niveles históricos bajos”. 
   La Nueva Ley de Alquileres profundiza esa desigualdad al golpear la rentabilidad de los alquileres y contribuir a la alta presión impositiva que ya existe sobre los alquileres: Impuesto a las Ganancias (35,38%), IVA (21%), Impuesto sobre los Bienes Personales.
3. Nuevo aumento a los alquileres. Todo cambio produce incertidumbre, con la Nueva Ley de Alquileres los valores se incrementaron aún más. Según cifras aportadas por Zonaprop, en el 2020 se produjo una suba histórica del 62% en los precios de los contratos de locación. Esta cifra superó a la inflación que fue del 36,1% y a la suba salarial. 
   Nada indica que, de aquí en más, los precios vayan a disminuir. Al tener que registrar los contratos ante AFIP, ese trámite que brinda seguridad tanto a locador como locatario, tiene un costo extra que hace que los alquileres vayan en alza. Ese costo, obviamente, se traslada al inquilino.
4. Cae la oferta inmobiliaria. Si alquilar una propiedad deja de ser redituable, son dos los caminos posibles: venderla o quitar la propiedad del negocio inmobiliario, hasta que el panorama sea más favorable. Para la Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios “la tendencia de propietarios a retirar inmuebles que se encuentran en alquiler y venderlos va a aumentar aún más”. Consecuentemente, una ley que buscaba beneficiar a los inquilinos, termina por perjudicarlos al provocar una disminución en la oferta de bienes frente a una enorme demanda. Sumado a ello, los costos impositivos se trasladan al valor del alquiler generando un aumento considerable sobre estos.
5. Justificación de los ingresos del inquilino. Al declararse ante AFIP los alquileres, aquellos inquilinos que desarrollen su actividad laboral en la informalidad tendrán dificultades al momento de justificar sus ingresos y el pago del alquiler ante este organismo.
   
   El titular de Invertire Real Estate, Daniel Bryn, comenta que

   hay muchos inquilinos que no pueden justificar el pago de un departamento. Ahora su contrato va a estar declarado y esas personas tendrán que ver cómo justifican sus ingresos.

   Por su parte, Diego Cazes, director general de la inmobiliaria LJ Ramos, señala que

   la medida tomada a partir de la Nueva Ley de Alquileres es muy abrupta. 

   
   Cazes agrega

   No estoy en contra de que los contratos se blanqueen, al contrario. Pero el Gobierno no puede pretender que a partir de ahora todo se formalice de un día para el otro. Si bien el Estado reconoce que hay trabajo informal, el inquilino que se encuentra en esa situación no va a poder alquilar más un departamento. ¿Qué se va a hacer con esa gente?

   En tanto, Bryn concluye que

   en definitiva, esto (la nueva Ley) no sólo trae problemas al propietario, sino también al inquilino. 

Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires esgrime lo que puede ser la síntesis de las consecuencias que acarrea la Nueva Ley de Alquileres en relación a la presión impositiva, al afirmar que 

Esta medida resulta de impacto directo para los propietarios que, lejos de ser incentivados, se verán retraídos frente a un mercado que continúa sumándoles nuevos impuestos, aumentándole no sólo los costos sino también los riesgos que debe asumir. 

Fuentes consultadas:

• Diario La Nación
• Clarin
• IProfesional
• Chequeado
• Universidad de Palermo
• Infobae